내 맘대로 책방

 오늘은 공인중개사협회 창동교육장에서 맞이하는 공인중개사 개설등록 실무교육의 2일차였다. 어제와 마찬가지로 8시 쯤에 집을 나서 8시 45분 쯤에 도착했다. 그런데 막상 왔는데 생각보다 사람이 너무 없었다. 어제는 그래도 같은 시간에 훨씬 더 많았던 것 같다.

 설마 하는 생각이 들긴 했지만 아니겠지 애써 외면하며 9시까지 기다려 봤는데 그래도 사람들이 올 기미는 보이지 않았다. 왔을 때 처음 본 사람들만 계속 있었다. 그래서 혹시나 하면서 일정표를 살펴 봤는데 아니나 다를까 교육이 10시부터 시작이었다. 어제는 9시, 오늘은 10시, 내일은 또 9시부터 시작이었다. 허탈하고 왠지 모르게 더 피곤했는데 교육장에만 있기 답답해서 일단 밖으로 나왔다.

 그냥 주변이나 둘러볼까 하고 나왔다가 딱히 어디로 갈 지 모르겠어서 큰길가로 나갔다가 노원역 표지판이 보이길래 노원역까지 걸어서 갔다 왔다. 가는 길에 차선이 많았고 차도 많았고 한전 지부와 고용노동청 지부가 있었다. 노원역에 가까이 갈 수록 확실히 번화가가 나왔다.

 10시부터는 인터넷 중개활용을 주제로 강의가 있었다. 전국적으로는 국토부, 지역별로는 서울특별시, 경기도, 인천광역시 등으로 국토정보시스템이 운영되고 있었다. 국토부 것으로는 온나라부동산정보, 서울시에는 서울부동산정보광장, 경기도에는 경기도부동산포털, 인천에는 인천시지도포털이 존재했다. 경기도와 인천의 국토정보시스템에는 지번과 함께 개별공시지가도 같이 볼 수 있었고, 인천 것은 3D 항공사진으로 해발고도도 파악이 가능했다. 

 그 외에 일사천리가 아닌 일사편리라고 각종 부동산 공부를 종합적으로 파악할 수 있는 시스템에 대해서도 소개가 있었다. 다만 원래 공부의 내용이 일사편리의 내용과 시간차 없이 실시간으로 동기화 되는 것이 아니기 때문에 계약서를 쓰거나 정확한 정보가 필요할 경우에는 공부의 원래 제공원 사이트에 접속해 확인하라는 주의사항이 있었다.

 그리고 강사님께서 이번 수업시간에 강조하신 내용은 손님에게 중개에 부수되는 컨설팅을 할 때 결과만 얘기하지 말고 이번에 소개하는 사이트들을 이용해 수치나 그래프로 자료를 제시하는 것이 중개에 큰 힘이 된다는 것이었다. 고객이 먼 지역이라도 궁금한 물건 정보가 있으면 모니터를 통해 바로 설명하면 된다고 했다. 우리 사무실에도 컴퓨터와 모니터를 연결해 놓은 것이 있는데 그런 용도로 사용하면 될 것 같다.

 점심 때는 우연하게 또 어제 같이 식사했던 분이랑 식사를 같이 하게 되었다. 부동산 개업 관련 얘기를 좀 해주셨는데 아파트가 많은 곳이냐 아니면 상가냐에 따라 중개사의 성별이나 연령대가 갈린다고 한다. 아파트는 나이 좀 있으신 어르신들이, 상가에는 남자들이 주로 자리 잡고 있다고 한다. 여자들에 대해서도 들었던 것 같은데 기억이 잘 나지 않는다. 그리고 여자들은 새로운 사람이 사무실을 여는 것을 크게 경계하지 않는데 남자들은 예민한 편이라고 한다. 좀 의외였다.

 1시부터는 공인중개사들의 공인중개사법 준수 여부를 단속해 오고 주택임대차보호법, 상가임대차보호법을 개정하는 일에 참여했던 공무원 분께서 강의를 해주셨다. 재밌었던 것이 공무원 분께서는 우리를 단속하는 입장이었는데 그래서 그런지 다른 강사님들과 다르게 공인중개사를 옹호하기만 하지는 않았다. 어떤 부분에서는 공인중개사들이 잘못하고 있다고, 아닌 것 같다고 확실하게 이야기했다. 

 단속 나가는 경우는 거의가 민원이 들어오기 때문이란다. 먼저 오늘 여기를 한 번 나가볼까 계획을 해서 나가는 경우는 거의 없고, 있더라도 제재를 하기보다는 지도하는 형태로 점검이 이뤄진다고 한다. 정말 사소한 것으로도 공인중개사들에 대해 민원이 많이 들어온다고 한다. 그래서 중개사들이 정말 피곤할 것 같다고.

 3시부터는 부동산 권리분석 시간이었다. 이번 강사님은 스타일이 진도를 쭉 쭉 빼기보다는 아주 천천히 반복하면서 계약서 작성시 언제까지 제한물권을 소멸토록 한다는 문구를 넣는 방법, 집합건물을 중개시 주소에 집합건물의 이름과 동, 호수를 반드시 넣어 목적물을 특정해야 하는 것, 잔금을 주고 키를 받는 것이 현실인도, 주임법에 임차인에 대한 편면적 강행규정이 있어 임대인이 특약사항에 어떤 것을 넣더라도 임차인에게 불리한 것은 무효, 확정일자는 채권의 물권화, 흔히 말하는 대항요건인 주택인도와 전입신고만 가지고는 대항요건이 갖춰지지 않고 기본적으로 말소기준등기보다 일자가 앞서야 가능한 것을 꼭 확인해야 한다는 내용이었다.

 대부분 공인중개사 시험 준비를 하면서 공부했던 내용이지만 이미 많이 잊어버리기도 했고 머릿속에서 개념이 혼재되어 있었는데 차근차근히 조금씩 자세히 알려주셔서 실무에서의 기초가 조금 더 생긴 느낌이다. 강사님이 수업 시작할 때 먼저 말했었는데 중개하면서 임차인의 대항력을 잘못 파악해 사고가 많이 나서 이 부분을 제대로 알기만 해도 중개 사고가 많이 줄어들 것이라고 했다.

 강사님들은 수업 종료 시 항상 자신이 운영하는 온라인 카페나 회사나 소속된 곳을 홍보 아닌 듯 홍보하신다. 사실 우리가 거기에 대해 돈 내는 것은 하나도 없고 그저 카페에 가입해 정보를 얻어갈 수 있는 것인데 강사님들의 속마음은 정확히 어떤지 모르겠다. 정말 학생들이 정보를 얻어 갔으면 하는 바람인건지 아니면 자기 PR 같지 않은 PR인 것인지. 둘 다일 지도 모르겠다. 

 내일은 뭔지는 정확히 모르겠지만 모의 현장 실습으로 5시간이 예정되어 있다. 실습을 함께할 짝도 이미 공지되어서 내일은 어떤 새로운 분이랑 같이 다닐 것 같다.

 일하는 데가 공인중개사사무소이다 보니 직원 등록을 해야 했다. 중개보조원은 온라인으로 4시간의 직무교육을 들으면 사무소 직원으로 등록하고 일을 할 수 있는 반면에, 공인중개사는 부동산의 소속공인중개사로 일하기 위해 4일간 공인중개사협회에 가서 개설등록 실무교육을 받거나, 1일 7시간 동안 사이버교육을 먼저 듣고 나머지 3일간 협회에 나가 교육을 들어야 했다.

 나는 공인중개사 자격증이 있어서 사이버교육을 미리 듣고 오늘부터 협외에 나가 교육을 듣기 시작했다. 일하는 대신에 공부하러 오는 것인데 일하는 것보다 훨씬 나은 것 같다. 출근을 안 하니까 좋다.

 그리고 사무소에서 4만 원을 지원받기는 했지만 원래 교육비가 13만 원이라서 그냥 형식적인 교육이라 생각하고 어영부영 갔다 오기에는 돈이 너무 아깝다. 웬만하면 최대한 배우고 오려고 생각 중이다.

◇ 개설등록 실무교육 안내 문자메시지 ◇

 공인중개사협회는 여러 지부가 있는데 내가 예약한 곳은 창동에 있는 서울북부지부 창동교육장이었다. 교육은 첫날 9시부터 6시까지였고 네이버 지도 앱으로 집인 종로3가에서 창동까지 45분 정도 걸리길래 7시 50분에 집을 나섰다. 그리고 교육장에 도착했는데 지하철로 빨리 갔고 교육장도 출구 나오면 바로 앞에 있어 생각했던 것보다 빨리 도착하게 되었다.

◇ 한국공인중개사협회 서울북부지부 입구 ◇

 8시 40분 정도에 도착을 했는데 이미 여덟 명 정도의 사람들이 와 있었다. 사이버교육을 들은 사람과 안 들은 사람은 안내가 따로 이뤄졌지만 교육 장소는 같았다. 명단 체크를 하고 교재를 받아 들고 맨 앞줄이 비었길래 거기로 가서 앉았다. 제일 선호하는 줄은 두 번째 줄인데 이미 다들 앉아 있어서 앞자리가 조금 부담스럽기는 했지만 그냥 앉았다. 사실 강사님들과 얘기를 섞게 될 것을 은근히 기대하는 마음도 있었다.

◇ 한국공인중개사협회가 운영하는 부동산거래정보망인 한방 ◇

◇ 오늘 한 번도 펼치지 않았다 1 ◇

◇ 오늘 한 번도 펼치지 않았다 2 ◇

 9시부터는 협회 담당자의 교육 오리엔테이션이 있었고 곧 강의가 진행되었다. 오늘은 1교시로 창업 및 경영 마인드(부동산중개 실무 및 직무윤리), 2교시로 부동산 공법, 3교시로 부동산 세제 실무교육이 진행되었다.

◇ 개설등록 실무교육 시간표 ◇

 1교시는 협회 북부지부장이면서 공인중개사사무소도 운영하시는 분의 강의였다. 창동 쪽에 사무소가 있으신 것 같았고, 정말 경력과 경험이 있으시고 아는 내용도 많으셔서 분명히 굉장히 도움이 될 강의였는데 안타깝게도 내 실력과 경험이 아직 그 강의 내용을 따라가지 못해 이해가 안 되는 부분이 많았다. 실무적인 내용을 굉장히 많이 빠르게 당연한 것이라는 듯이 얘기하시는데 내가 이해하기 어려워서 앞으로 일하면서 배워야 될 것이 정말 많다는 생각이 들었다. 교육을 들으러 오신 분 중에는 개업해서 일을 하시다가 얼마간 쉬시고 재개업을 위해 교육을 들으러 오신 분들도 많으셨는데 그 분들은 아마 나보다 훨씬 이해도가 높았을 것 같다.

 점심시간에는 교육을 들으러 오신 어떤 남자분과 우연하게 테이블을 같이 하게 되어 이야기를 나눴다. 의정부 쪽에 사무실 자리를 하나 알아보고 있는데 해당 동에서 중개사무소를 차리려면 현재의 사무실 수에서 추가로는 안 되고 지금 있는 수 내에서만 개설이 가능하다고 했다. 그러니까 한 명이 나가야지 한 명이 들어올 수 있는 구조였다. 그런 것을 회원권이라고 했는데 2천 만원이나 한다고 했다. 2자리 남았을 때는 얼마, 지금은 한 자리 남아서 2천. 그렇게 친목회처럼 사무소의 수를 제한하는 것이 합법적인지는 모르겠으나 협회에 전화해봐도 자기들도 어쩔 수 없다고 한다고 했다. 성수동에도 친목회까지는 있다고 알고 있는데 회원권 개념도 있는지 한 번 알아봐야겠다.

 2교시는 부동산 공법 강의였다. 오늘 강의 중에 가장 재밌는 시간이었다. 강사분께서는 과거에 중개업을 했었고 지금은 개발업과 분양업을 하고 있다고 했는데, 그래서 그런지 개발을 위해 필요한 토지를 중개하다가 일어나는 사고사례들이 주를 이었따. 도로점용허가, 사도(私道)가 어디까지 허용되는지, 변속도로, 농도(農道), 제주도의 땅 개발에 대한 속 얘기, 개발행위허가 가능 여부를 확인하는 방법, 개발제한구역의 유래 등을 강사님의 강의력이 좋으셔서 지루하지 않게 들었다.

 부동산 공법에서 특히 조례 부분은 지자체별로 개정이 수시로 이뤄지는 부분이라 꼭 부동산을 중개하기 전에 확인해야 한다고 했다. 그리고 무슨 구역처럼 행위규제가 풀리는 곳이 생기기 때문에 그런 부분들을 먼저 잘 체크할 수 있다면 다른 사람들보다 돈을 벌 수 있다고 했다. 물론 뒤늦게 뛰어든다면 당연히 이익을 볼 수 없다고.

 3교시는 부동산 세법이었는데 강사님께서 중간에 워낙 프리스타일로 강의를 하셔서 귀에 쏙쏙 들어오지는 않았다. 사실 세법이란 것 자체가 쏙쏙 이해되는 내용은 아닌 것 같다. 강사님 말을 빌자면 세법은 딱 체계가 있다기 보다는 땜빵된 곳이 많다고 했는데 맞는 것 같다. 법률상으로는 당연히 세금이 이렇게 될 것 같은데 실제로는 그렇지 않고, 또 반대로 당연히 그렇게는 되지 않을 것 같은데 그렇게 되는 일이 많다고 한다. 그리고 세법에 따라 더 내고 덜 내는 금액의 크기가 매우 컸다. 세금을 고려하지 않고서는 절대 제대로 된 수익성 평가가 이뤄질 수 없을 것 같았다. 해당 매매가 어떤 범주에 들어가느냐에 따라 세율이 정말 달랐다.

 나는 오늘 앞자리라서 크게 졸지 않았고 뒤에 사람들이 졸고 있었는지는 잘 모르지만 강사님들의 반응으로 미뤄 봐서는 주무신 분들이 많이 계신 것 같았다. 강의실도 크고 사람 수도 많고 강의실이 통풍이 잘 되지 않아 충분히 그럴 것 같다. 내일의 바람은 교육장에 오신 분들의 거의 99% 나보다 나이가 많으시고 평균 40대는 되시는 것 같은데 그 분들과 좀 더 얘기를 나눌 수 있다면 좋을 것 같다.