오늘은 공인중개사 개설등록 실무교육의 마지막 날이었다. 처음에 교육 들으러 왔을 때는 널널하게 수업하고 그럴 줄 알았는데 빡빡하게 매일 일곱 시간 동안 수업을 들었다. 강사님들도 느낌이 대학교의 교수님 느낌이 아니라 학원 선생님 느낌으로 굉장히 열정적으로 효과적으로 가르쳐 주셨다.
첫 시간은 모의 현장 실습이란 제목의 강의였는데 사실 어딘가로 장소를 바꿔 교육이 진행될 줄 알았다. 조도 미리 공지하고 그랬기 때문이다. 그런데 강의가 진행되고 보니 현장 실습이라기보다는 거래계약서와 중개대상물 확인설명서를 모의로 하나씩 다 작성해 보는 시간을 갖는 것이었다. 기대와는 꽤 달랐지만 생각보다 계속 집중하게 되고 정말로 뭔가를 배우는 느낌을 받았다.
비어 있는 서식과 함께 내용이 채워져 있는 보기도 주셔서 마치 공부할 때 필기하듯 서식을 채워 나갔다. 그냥 양식이겠거니 싶었는데 작성하다 보니 막히는 부분도 많았고 함정도 많았다. 그리고 모든 항목들이 다 예민해서 뭐 하나 실수가 나면 사고가 나는 것들이었다. 아파트의 주소 하나, 공법상 이용제한 하나, 특약사항 하나에 공인중개사가 책임을 져야 하는 부분이 생기고 사라지고 했다.
예를 들어 거래계약서(매매, 임대차)의 목적물의 표시 같은 경우에는 일단 계약서 내의 다른 부분에서와는 다르게 지번 주소를 써야 했고, 아파트의 경우에는 아파트명과 동과 호수까지 모두 기재해야만 했다. 그렇지 않으면 목적물이 제대로 특정되지 않아 주택임대차보호법상의 임차인의 대항력이 발생하지 못한다는 설명을 들었다. 그리고 융자금을 인수할 것인지, 계약금을 위약금으로 할 지도 나중에 당사자간 분쟁이 없으려면 특약사항에 명확하게 기재가 되어야 하는 부분이었다.
이번 모의 현장 실습의 강사님은 재건축, 재개발 분야를 주 분야로 하시는 것 같았고, 어제까지의 다른 강사님들을 보면 각자의 전문 분야가 있으신 것 같다. 물론 다방면에 능통하실 테지만 그래도 일하다 보면 한 쪽으로 계속 탄력을 받아 가게 되나 보다. 요즘 시대가 분야를 최대한 쪼개 전문성을 높여 일해야만 고객들에게 먹히는 시대라고 생각하는데, 나도 중개업무를 본격적으로 하게 되면 취급하는 중개대상물에 어느 정도 테마가 생겨야 할 것 같다.
3시부터는 마지막 강의로 부동산거래사고예방(민사실무) 교육이 있었다. 수업 내용은 거의가 중개거래에서 사고가 발생했을 경우 법원에서 공인중개사에게 책임을 어떻게 얼마만큼 지우고 있는지 많은 수의 판례를 통해 알아보는 것이었다. 강의를 듣다보니 공인중개사가 판결에서 전문자격사의 지위로 엄격하게 판단을 받는다는 느낌을 받았다. 공인중개사의 위상이랄까 그런 것은 아직 사회에서 전문직이다 이런 느낌이 아닌데 책임과 위상이 비대칭적이지 않나 싶은 생각도 들었다. 판결에서 책임을 지우는 만큼 사회적인 위상도 그만큼 같이 올라가면 좋겠다.
필기한 사례들 중에는, 인사동에 한의원을 내고자 하는 의뢰인이 있어서 구청에 연락해 한의원이 되는지 물어보고 확인을 받은 후에 건물을 중개했는데 사실 인사동은 문화예술진흥법상의 문화지구라서 한의원이 허가나지 않는 곳이었다. 중개사는 구청에 다시 연락해 너희가 확인해주지 않았냐고 따졌으나 구청 쪽에서는 자기들은 그런 이야기를 한 적이 없다고 나와 결국 중개사가 의뢰인에게 손해를 배상했다고 한다. 강사님 말씀이 구청에 뭔가를 확인할 땐 문서로 하는 것이 가장 확실하나 구청 쪽에서는 반대로 그런 측면에서 문서가 부담되기 때문에 부득이할 경우 녹음이라도 해 둬야 한다고 하셨다.
그리고 주택임대차보호법상의 소액임차인이라도 경매시 소액보증금을 받지 못하는 경우가 있다고 했다. 부동산의 가치를 초과해 채무가 설정되어 있는 경우 임대인은 어차피 한 푼도 건지지 못할거 임대료를 내려 임차인을 유치하고 차임을 많이 받아 나가려고 할 수 있다. 판례에서는 이 경우 채무자인 임대인의 행위가 채권자의 재산권을 침해하는 사해행위에 해당되어 채권자취소권의 대상이 되고 주택임대차보호법상의 소액임차인 규정이 적용될 수 없다고 한다는 이야기를 들었다. 상황을 제대로 파악하지 못하고 중개를 했다가는 손해배상청구소송에 정말 많이 노출될 것 같다.
수업이 다 끝나고 시험을 보고 설문지를 작성하고 수료증을 받고 나왔다. 시험은 협회 담당자 분이 예고했던 것보다 꽤 어려워서 당황스러웠지만 막상 또 체점하고 보니 생각보다는 점수가 잘 나왔다. 이번에 교육 들은 사람들을 대상으로 라인 밴드 앱으로 뭔가 방을 만든다고 하는 소리를 어디서 들었는데 나중에 초대장이 날라오려나 모르겠다. 내일부터는 다시 또 출근인데 돈 벌러 열심히 해야겠다.
한 번 부탁드려요!
